강남 중심 서울 아파트 시장 불패신화 계속 될 것인가?

강남 중심 서울 아파트 시장, 상승세는 계속된다!

 

2025년 3월, 서울 아파트 시장은 강남을 중심으로 한 상승세가 여전히 이어지고 있습니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)에서는 거래가 활발히 이루어지며, 대부분 신고가를 경신하고 있습니다. 마포·용산·성동구(마용성) 역시 집주인들이 가격 조정에 응하지 않으면서, 매수자들은 가격을 낮추지 않고도 거래를 원하는 상황입니다. 이는 대기수요가 늘어나면서 발생한 현상으로, 시장의 긴장감을 더하고 있습니다.

서울 외곽 지역도 예외는 아닙니다. 저가 매물로 알려진 '못난이' 아파트들이 사라지면서 호가가 점차 상승하고 있습니다. 아직 거래량이 크게 늘어나지는 않았지만, 매수자 수는 확연히 증가하고 있습니다. 지방 역시 주거 선호지역을 중심으로 분위기가 바뀌고 있으며, 전세 매물이 줄어들면서 매매 수요로 전환되는 추세입니다.

토지거래허가구역 확대, 시장에 미치는 영향

 

정부는 3월 24일부터 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정했습니다. 이는 투기과열지구에 추가적인 규제를 가하는 조치로, 6개월간 한시적으로 적용되지만, 시장 과열이 지속될 경우 추가 지역 지정도 검토하고 있습니다.

 

토허제 해제가 서울 아파트 시장 변화의 주요 원인으로 꼽히지만, 사실 이전부터 거래는 증가하고 있었습니다. 지난해 12월부터 시장은 조금씩 달라지기 시작했고, 토허제 해제는 이에 기름을 부은 꼴이었습니다. 다만, 토허제 해제 시기가 다소 생뚱맞다는 의견도 있습니다. 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청)은 올해 6월 재지정 없이 자연스럽게 해제되는 것이 더 나았을 것이라는 분석도 있습니다.

강남 아파트, 본격적인 '키 맞추기' 시작

 

잠실 주요 단지들은 이미 3.3㎡당 1억원에 가까운 매매가격이 형성되고 있습니다. 반포의 유명 구축 아파트들도 3.3㎡당 1억5000만원에 육박하며, 강남은 본격적으로 '키 맞추기'를 하고 있습니다. 이제는 한강변이 아닌, 그동안 소외되었던 구축이나 준신축 아파트가 오르는 추세입니다.

 

2023년과 2024년의 단기적인 가격 상승과 달리, 이번 상승세는 2021년 폭발적인 가격 상승 이후 4년의 시간이 지나며 누적된 수요와 공급이 맞물린 결과입니다. 영끌(영혼까지 끌어모아 빚을 냄)로 매입했던 수요층과 다주택자들은 지난 4년간 힘든 시간을 보냈지만, 이제는 팔거나 더 좋은 조건의 담보대출로 전환할 수 있는 여유가 생겼습니다.

 

전세·월세 시장의 변화

 

역전세는 사라지고, 전셋값은 오르는 중입니다. 특히 월세는 전세보다 더 치솟으며, 월세 수익률이 연 3%에 육박하면서 월세를 선호하는 집주인도 늘고 있습니다. 이는 은행 이자 수준의 수익을 내는 데다, 집값 상승에 따른 시세차익까지 기대할 수 있기 때문입니다.

 

시장에는 매물은 많지만, 급매는 자취를 감췄습니다. 주거 선호지역은 직전 실거래가보다 높은 호가를 부르는 매물이 대부분이며, 매도자들의 입장도 '팔리면 좋고 안 팔리면 전·월세를 놓겠다'는 식으로 바뀌었습니다.

 

실거주 수요 증가, 시장에 미치는 영향

 

실거주 위주로 재편된 주택 수요도 시장 변화의 주요 요인입니다. 강남과 같은 주거 선호지역은 실거주 수요가 늘어날수록 외부에서 주택 수요가 들어오기 어렵습니다. 이는 매물을 줄이고 궁극적으로 주택 가격을 상승시키는 결과를 낳습니다.

2021년과 유사한 주택시장 형성 가능성

 

이러한 이유로 2021년과 유사한 주택시장이 형성될 가능성이 커졌습니다. 토지거래허가구역 확대 지정으로 시장 왜곡이 더 커질 것으로 예상되며, 서울시는 6개월 한시적으로 적용하겠다고 했지만, 이후 연장을 반복할 가능성이 높습니다. 이로 인해 마포구, 성동구, 강동구와 같이 대장 아파트 전용면적 84㎡ 가격이 20억원을 넘어선 지역부터 풍선효과가 발생할 것으로 보입니다.

 

추가 규제 조치, 시장에 미칠 영향

 

서울시의 토지거래허가구역 재지정으로 인해 가격이 오르는 지역들이 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역으로 지정될 가능성도 있습니다. 토허제가 거래량을 줄일 수는 있지만, 가격에는 영향이 없다는 것이 이미 입증된 상황에서, 추가적인 규제 조치는 오히려 서울 주거선호지역의 가격을 더 올리는 결과만 낳을 수 있습니다.

 

결론

 

서울 아파트 시장은 강남을 중심으로 한 상승세가 지속되고 있으며, 토지거래허가구역 확대 지정 등 정부의 규제 조치가 시장에 미치는 영향은 상당할 것으로 예상됩니다. 실거주 수요 증가와 전세·월세 시장의 변화도 시장을 더욱 복잡하게 만들고 있습니다. 앞으로의 시장 전망을 주의 깊게 지켜봐야 할 시점입니다.