6억 이상 대출 금지? 이재명 정부 첫 부동산 대책, 서울 아파트 가격 잡을까?

이재명 정부의 첫 번째 부동산 정책에 대해 알아보기

 

2025년 6월 27일, 드디어 이재명 정부의 첫 번째 부동산 정책이 베일을 벗었습니다. 예고된 대로 핵심은 '금융 규제', 그중에서도 ‘초강력 주택담보대출 제한’이 중심입니다. 이번 정책은 발표 직후부터 시장에 상당한 충격을 주고 있으며, 특히 서울과 수도권 아파트 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

이번 글에서는 정책의 주요 내용을 정리하고, 이 조치가 아파트 가격과 시장 전반에 어떤 영향을 줄지 다양한 각도에서 자세히 분석해보겠습니다.

이재명 정부의 부동산 첫 카드, 어떤 내용이 담겼나?

 

1. 주택담보대출 한도, 일괄 6억 원으로 제한

2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주담대 최대 한도는 6억 원으로 제한됩니다. 소득 수준이나 주택 가격과 관계없이 일괄 적용되는 첫 조치로, 고가 주택을 겨냥한 강도 높은 조치입니다.

2. 다주택자 추가 대출 금지

수도권에서 2주택 이상 보유자는 주택 구입을 위한 추가 대출 자체가 금지됩니다. 실수요가 아닌 투기성 수요를 강력히 차단하겠다는 의지로 해석됩니다.

3. 실거주 의무 강화

주담대를 받은 사람은 6개월 이내 전입을 의무화해야 합니다. ‘전세 끼고 매입’하는 갭투자 차단이 목적입니다.

4. 정책 대출 한도 축소

• 디딤돌 대출, 버팀목 전세 대출 등 정책 금융상품의 대출 한도가 줄어듭니다.
• 생애최초 주담대 LTV도 기존 80%에서 70%로 축소됩니다.

5. 세금 및 공급 대책은 포함되지 않음

이번 대책은 세금 인상이나 신규 공급 확대 방안은 제외됐습니다. 이재명 대통령이 지속적으로 강조한 "세금으로 집값 잡지 않겠다"는 기조를 반영한 조치입니다.

서울·수도권 아파트 가격, 잡힐까?

 

단기 효과: 상승세 일단 멈춘다

서울 아파트 평균 매매가는 11억~13억 원 수준. 6억 원 대출 제한은 실수요자에게도 부담이며, 거래 심리를 위축시키기에 충분합니다.

• 거래량 감소
• 고가 아파트 수요 위축
• 강남 3구 및 한강벨트(마포·성동·용산) 직격탄

 대출이 막힌 갭투자 수요가 빠지면서, 투기심리 진정 효과가 클 것으로 기대됩니다.

‘풍선효과’ 우려…중저가 아파트로 수요 몰릴 수도

 

고가 아파트는 진입 장벽이 높아지면서, 10억 이하 중저가 주택에 수요가 쏠릴 가능성이 커졌습니다. 이는 이른바 풍선효과를 유발할 수 있습니다.

• 서강대 권대중 교수는 “중저가 아파트 수요가 늘고, 해당 가격대에서 다시 가격 상승 압력이 생길 수 있다”고 지적했습니다.
• 특히 수도권 외곽이나 경기도의 중소형 아파트는 상대적 수혜지로 부상할 수도 있습니다.

 

장기적으로는 ‘불확실성’…공급 없이 가격 안정은 어려워

 

이번 정책은 금융 규제에 초점을 맞춘 단기 처방 성격이 강합니다. 세금 및 공급 정책이 빠져 있어, 장기적으로 아파트 가격을 안정화시키는 데는 한계가 있다는 지적도 나옵니다.

• 고소득자나 현금 자산가의 현금 구매 증가 가능성
• 시장의 관망세 확산으로 거래 절벽 현상
• 공급 정책 부재로 인한 기대심리 유지

결국 시장 불안정성이 완전히 해소되지 않은 상황에서는 대출 규제만으로 가격을 끌어내리는 데는 한계가 존재합니다.

 

임대차 시장도 흔들릴까?

 

대출 규제와 갭투자 차단은 전세 시장에도 파급력을 가질 수 있습니다.

• 전세자금 대출 축소 → 전세 수요 감소
• 갭투자 매물이 매매로 전환 → 전세 물량 급감
• 임대료 상승 가능성도 제기

이는 임대차 시장에 불균형을 초래하고, 궁극적으로 매매시장에도 영향을 줄 수 있는 간접 변수가 됩니다.

 

지역별 영향력 정리

 

지역	주요 영향
강남 3구 (서초, 강남, 송파)	대출 제한으로 수요 급감, 거래 위축
한강벨트 (마포, 용산, 성동)	고가 아파트 밀집, 상승세 둔화 전망
수도권 외곽 (경기 일부 지역)	중저가 아파트 수요 집중, 풍선효과 가능성
비규제지역	상대적 수혜 가능성, 투자 이동 가능

 

대출 틀어막아도, 집값은 안심 못 한다

 

이재명 정부의 첫 부동산 정책은 대출을 중심으로 한 강력한 규제로 요약됩니다. 이는 단기적으로 아파트 가격 상승세를 억제하고, 투기 수요를 차단하는 데 효과를 발휘할 것으로 보입니다.

하지만 장기적 안정을 위해서는 공급 확대, 세금 조정, 임대차 정책 등 다각도의 접근이 필요합니다. 당장 가격이 주춤하더라도, 근본적 해결책 없이 수요는 다시 꿈틀거릴 수 있기 때문입니다.

이번 정책은 시작일 뿐입니다. 앞으로의 정부 행보와 추가 대책이 서울 아파트 시장의 진정한 방향타가 될 것입니다.