6억 초강력 규제에 서울 집사기 끝? 이재명 정부 부동산 대책 총정리

이재명 정부 부동산 대책은 효과가 있나?

 

2025년 6월 말, 이재명 정부가 발표한 첫 부동산 대책은 그야말로 ‘초강력 대출 규제’로 요약됩니다. 집값 안정을 위한 고삐를 단단히 죄겠다는 정부의 의지가 뚜렷하게 드러난 이번 정책은, 실수요자와 다주택자 모두에게 큰 영향을 주고 있습니다. 하지만 그 파장이 단기적 효과에 그칠지, 아니면 장기적인 시장 안정으로 이어질지는 여전히 논란의 중심에 있습니다.

오늘은 이재명 정부 부동산 정책의 주요 내용과 시장 반응, 그리고 전문가들의 평가를 꼼꼼히 짚어보겠습니다.

초강력 대출 규제, 핵심 내용은?

 

1. 주택담보대출(주담대) 한도 6억 원 제한
   • 수도권과 기존 규제지역에서 주담대 한도를 6억 원으로 제한했습니다. 이는 서울과 같은 고가 주택 지역의 매수 심리를 억제하기 위한 조치로, 문재인 정부 시절보다 더욱 강화된 규제입니다.
2. 다주택자 주담대 전면 금지
   • 다주택자는 신규 주택담보대출이 완전히 차단됐고, 1주택자도 추가 대출 시 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 합니다.
3. 실거주 요건 강화: 갭투자 차단
   • 수도권에서 주담대를 받기 위해서는 6개월 내 해당 주택에 전입해야 합니다. 이로써 전세를 끼고 투자하는 ‘갭투자’는 사실상 막혔습니다.
4. 전세대출 보증비율 축소
   • 전세자금 대출 보증 비율을 기존 90%에서 80%로 하향 조정했습니다. 실질적으로 세입자의 전세금 마련이 더욱 어려워졌다는 분석이 많습니다.
5. 세금은 건드리지 않는다
   • 이재명 정부는 “세금으로 집값 잡는 정책은 안 한다”는 원칙을 밝히며, 보유세·양도세 같은 세제 규제는 일단 보류한 상태입니다.
6. 단기 공급 대책은 없다
   • 장기적으로 250만 가구 공급 공약은 밝혔지만, 단기적인 공급 확대 방안은 이번 대책에 포함되지 않았습니다.

시장의 즉각적인 반응은?

 

▪ 단기 매수심리 위축

대출이 막히자마자 시장은 빠르게 관망세로 돌아섰습니다. 특히 다주택자는 물론, 1주택자와 실수요자까지 매수에 나서기 어려워지면서 거래량이 급감했습니다.

▪ 실수요자, 특히 청년층 내 집 마련 ‘빨간불’

서울처럼 10억 원 이상이 기본인 지역에서 6억 원 한도는 사실상 턱없이 부족합니다. 특히 2030세대는 대출 없이 집을 사기 어려운 계층이라 “돈 있는 사람만 집 사는 시대”라는 불만이 터져 나오고 있습니다.

▪ 전세 수요는 증가, 월세 전환 가속화

매수를 포기한 수요가 전세로 몰리면서 전세 매물이 빠르게 소진되고 있습니다. 동시에 집주인들은 보증금을 줄이고 월세로 전환하는 움직임을 보이고 있어, 월세 부담이 커질 우려도 커지고 있습니다.

▪ 풍선효과, 비규제지역 가격 상승 우려

서울이나 과천처럼 기존에 규제 강도가 높은 지역에서 주택 구입이 어려워지자, 수요는 상대적으로 규제가 약한 지역으로 이동하고 있습니다. 이른바 ‘풍선효과’입니다.

 

수요 억제만으론 한계, 공급 병행이 핵심

 

부동산 전문가들은 한목소리로 이번 대책의 ‘단기적 효과’에는 긍정적이라고 평가합니다. 매수 심리를 확실히 억제해, 급등하는 집값을 진정시키는 데는 성공적이라는 것이죠.

하지만 장기적 관점에서는 우려가 큽니다. 수요 억제는 일시적인 진통제일 뿐, 주택 공급이 늘지 않으면 결국 다시 집값이 오를 수밖에 없다는 지적이 많습니다.

또한, 세금 규제 없이 금융 규제만으로는 풍선효과를 막기 어렵고, 실수요자에게 피해가 전가될 가능성이 크다는 비판도 제기되고 있습니다.

 

정책 종합 비교표

 

구분	정책 내용	주요 평가 및 한계
대출 규제	주담대 6억 제한, 다주택자 원천 금지	수요 억제 효과, 실수요자 부담 증가
세금 정책	보유세·양도세 미인상	단기 효과 미미, 형평성 논란
공급 정책	250만 가구 장기 공약 (단기 실행 부족)	효과는 수년 후, 시장 불확실성
실거주 요건	6개월 내 전입 의무화	갭투자 차단, 투자수요 억제
임대시장	전세 보증비율 축소	월세 전환 가속, 서민 부담 증가

 

집값 잡기? 아직 절반의 승부

 

이재명 정부의 부동산 정책은 분명한 방향성을 보여줍니다. '투기 억제'와 '시장 안정'을 위해 강력한 대출 규제를 앞세운 선택은 집값 급등을 억제하는 데 어느 정도 성과를 보일 것입니다.

그러나, 실수요자의 피해와 전세·월세 시장의 불안정, 그리고 공급 부재라는 구조적 한계를 해결하지 못한다면, 지금의 정책은 결국 임시방편에 머무를 수밖에 없습니다.

이제 필요한 것은 균형 있는 접근입니다. 수요 억제와 더불어, 장기적인 주택 공급 확대, 실수요자 보호, 세제 개편까지 종합적인 부동산 정책이 나와야 할 때입니다.